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城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，高端休閑度假市場(chǎng)的巨大潛力成為越來(lái)越多企業(yè)尋求錢(qián)景的寶地。目前，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中已經(jīng)有超過(guò)三分之一涉足旅游地產(chǎn)。2013年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)重金砸向文化旅游產(chǎn)業(yè)，多地布局旅游綜合體，迅速躋身文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一梯隊(duì)，成為備受矚目的大拿，也成為旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的又一劑強(qiáng)心針。

10月1日，《旅游法》正式實(shí)施，旅游市場(chǎng)被進(jìn)一步規(guī)范，旅行社業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的同時(shí)刺激了自助出行帶動(dòng)下的休閑度假市場(chǎng)。然而，曾經(jīng)以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發(fā)酵之后迅速走向腐朽，傳統(tǒng)意義上的海景房和星級(jí)酒店已成強(qiáng)弩之末，注重配套和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化精耕模式成為主流。同時(shí)，在各地以旅游業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要求下，旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出區(qū)域化的發(fā)展特征。

深耕旅游度假產(chǎn)品

在旅游地產(chǎn)興起之初，海景房一度成為旅游地產(chǎn)的代名詞，東部沿海一片片住宅迅速拔地而起，在瘋狂的全國(guó)分銷(xiāo)模式下，海景房總能被一搶而空。然而，近兩年出現(xiàn)的空置率高、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用差、市政配套欠缺等問(wèn)題使得這類(lèi)產(chǎn)品已經(jīng)難以為繼。不僅山東乳山這類(lèi)規(guī)模較小的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)頻頻出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)目前唯一的國(guó)際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下境地尷尬。

粗放式開(kāi)發(fā)帶來(lái)的后患已經(jīng)凸顯，與其形成鮮明對(duì)比的是，精耕細(xì)作的旅游地產(chǎn)模式經(jīng)受住了實(shí)踐的考驗(yàn)。

同樣是依托海洋等自然資源優(yōu)勢(shì)，今典集團(tuán)打造的三亞紅樹(shù)林酒店在2013年第一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度實(shí)現(xiàn)了分紅，藝術(shù)元素的植入、自持的商業(yè)配套等都是其保持人氣的關(guān)鍵。

在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域一直奉行“拿來(lái)主義”的復(fù)星國(guó)際，在進(jìn)行了前期地中海俱樂(lè)部產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)之后，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端度假酒店市場(chǎng)。其計(jì)劃在三亞投資百億打造中國(guó)的亞特蘭蒂斯，也絕非簡(jiǎn)單的海景產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。

 1989年，一個(gè)錦繡中華主題公園的開(kāi)業(yè)叩開(kāi)了周邊地產(chǎn)項(xiàng)目跑步式發(fā)展的大門(mén)，華僑城成為我國(guó)第一個(gè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其“旅游+地產(chǎn)”的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩(wěn)回報(bào)發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，再利用地產(chǎn)項(xiàng)目的高成長(zhǎng)、高回報(bào)提升公司的價(jià)值，華僑城成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的成功開(kāi)創(chuàng)者，這種模式也成為近年來(lái)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的華潤(rùn)等企業(yè)模仿的范本。

 今年豪擲文化旅游產(chǎn)業(yè)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)悄然走出另一種模式。在其影視產(chǎn)業(yè)和商業(yè)物業(yè)的支撐下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的旅游綜合體項(xiàng)目盈利來(lái)源更加多樣，意欲將萬(wàn)達(dá)帶成文化產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)巨無(wú)霸的王健林在2013年對(duì)旅游綜合體項(xiàng)目整體投資達(dá)數(shù)千億元，萬(wàn)達(dá)綜合體迅速“膨脹”。

然而，在試水新模式的過(guò)程中，也不是沒(méi)有陣痛。一直嘗試打造“中國(guó)版迪士尼”的華強(qiáng)方特系列發(fā)展已經(jīng)顯得力不從心，2013年，華強(qiáng)方特產(chǎn)品開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量不如往年，據(jù)知情人士透露，其天津項(xiàng)目一直因定位問(wèn)題而遲遲沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)，文化的缺失使其僅通過(guò)游樂(lè)園門(mén)票等消費(fèi)的收入很難支撐運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。

目前躋身文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的影視文化公司，如華誼兄弟，雖然在影視領(lǐng)域發(fā)展較成熟，但在進(jìn)軍旅游地產(chǎn)過(guò)程中也是苦難重重。財(cái)務(wù)壓力大、缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等問(wèn)題和限制使得從上市之初就謀劃旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的華誼兄弟至今仍未見(jiàn)成功案例。

融資模式分流

與城市住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)的吸引人之處更多地在于未來(lái)的潛在價(jià)值，而在開(kāi)發(fā)之初，需要忍受一段時(shí)間的寂寞。對(duì)于本性是逐利的資本來(lái)說(shuō)，這種業(yè)態(tài)并不受偏愛(ài)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目融資難一直困擾著業(yè)內(nèi)企業(yè)。而旅游綜合體盛行的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)下，大規(guī)模開(kāi)發(fā)的模式使得旅游地產(chǎn)更顯資金饑渴。

這正導(dǎo)致了不同開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流。進(jìn)軍旅游市場(chǎng)較早的華僑城歡樂(lè)谷產(chǎn)品已經(jīng)受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，這也是其可以通過(guò)未來(lái)門(mén)票收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化，從而解決資金問(wèn)題的保障。同樣，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)可以依托成熟的住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資質(zhì)和實(shí)力多次進(jìn)行海外低成本發(fā)債。然而，大多數(shù)旅游企業(yè)在融資方面仍然是捉襟見(jiàn)肘。

不過(guò)，在旅游地產(chǎn)盈利模式和商業(yè)前景越來(lái)越明晰的今天，嗅覺(jué)敏銳的社會(huì)資本也開(kāi)始意識(shí)到這塊蛋糕的獨(dú)特吸引力。2009年至2012年，我國(guó)已經(jīng)有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金成立，總募資規(guī)模達(dá)到212.96億元，平均單筆基金規(guī)模達(dá)26.62億元。進(jìn)入2013年，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)基金浮出了水面，據(jù)了解，近期有幾家企業(yè)正在醞釀不同類(lèi)型的旅游產(chǎn)業(yè)基金。

瀚亞資本執(zhí)行總裁楊君就表示，今后將致力于開(kāi)拓新型地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)，深挖旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等方面的增值機(jī)會(huì)。而對(duì)于資金運(yùn)作越來(lái)越成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信托、債券、私募等融資工具也將被更多地運(yùn)用。

驅(qū)動(dòng)區(qū)域發(fā)展

在新型城鎮(zhèn)化背景下，文化旅游成為不少地方政府重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。在土地、財(cái)稅等優(yōu)惠招商政策紛紛出臺(tái)的誘惑下，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)抱團(tuán)帶動(dòng)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為近年來(lái)的一大趨勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旅游綜合體產(chǎn)品帶動(dòng)下的長(zhǎng)白山片區(qū)，以及正在興起的青島黃島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)都成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)。今典集團(tuán)紅樹(shù)林酒店和復(fù)興國(guó)際即將打造的亞特蘭蒂斯酒店也都集中在三亞海棠灣片區(qū)。

大型企業(yè)的進(jìn)駐自然會(huì)形成強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、交通狀況、資源條件等都是企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)區(qū)域時(shí)的考量因素，并非所有的城市都有足夠的吸引力。據(jù)知情人士透露，山東德州曾計(jì)劃引入的投資規(guī)模150億元的東盟國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目在醞釀了近三年之后最終還是胎死腹中。

不可否認(rèn)，文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)成為帶動(dòng)新城鎮(zhèn)化的重要引擎。風(fēng)情小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村地產(chǎn)、新型社區(qū)、第二家園、度假區(qū)開(kāi)發(fā)、各類(lèi)旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，以及養(yǎng)老、養(yǎng)生社區(qū)等形態(tài)都將是未來(lái)旅游地產(chǎn)企業(yè)嘗試的方向。

大浪淘沙，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念決定了企業(yè)的成敗。未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該從關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游本身。只有耐住性子，通過(guò)旅游項(xiàng)目拉動(dòng)地產(chǎn)，再通過(guò)地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，也需要更加理性和冷靜，不再盲目招商，而只讓具有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念的企業(yè)進(jìn)駐。只有讓越來(lái)越多的企業(yè)意識(shí)到區(qū)域旅游運(yùn)營(yíng)的成敗與企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗息息相關(guān)，使它們?cè)敢庵鲃?dòng)與地方政府打配合，對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目及區(qū)域旅游環(huán)境進(jìn)行精耕細(xì)作式的持續(xù)打造，才能最終實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)與旅游地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

本文來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)