旅游地產(chǎn)物業(yè)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)
發(fā)布時間：2014-07-23 點擊：156
一、簡介
1、旅游地產(chǎn)定義
旅游地產(chǎn)是以度假旅游市場、生態(tài)環(huán)境與土地資源為基礎(chǔ)，以中等收入以上人士及家庭對度假、養(yǎng)生和度假住宿業(yè)投資需求為導(dǎo)向，開發(fā)商采取房地產(chǎn)業(yè)商品房建設(shè)和出售模式，通過配備相應(yīng)的度假服務(wù)設(shè)施和提供專業(yè)化運營管理服務(wù)，能滿足社會各類群體對度假、養(yǎng)生和投資等多元化度假旅游產(chǎn)品需求的綜合型度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式。
2、旅游地產(chǎn)物業(yè)細(xì)分
1)5+2生活度假物業(yè)
指地處區(qū)域中心城市1-2小時車程生活圈內(nèi),周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的度假住宿物業(yè)，能滿足中高端消費群體用于周末和節(jié)假日期間,遠(yuǎn)離城市喧囂的休閑度假居住，以及此類家庭中健康老人常年用于養(yǎng)生和養(yǎng)老居住。
2)“候鳥型”度假物業(yè)
指地處具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,如適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節(jié)養(yǎng)生度假的“候鳥”型度假物業(yè)，能滿足中(健康)老年人用于生態(tài)養(yǎng)生、度假式養(yǎng)老、候鳥式過冬或避暑等季節(jié)性度假居住。
3)中短期度假物業(yè)
指地處著名旅游城市、旅游景區(qū)周邊、國家或省級旅游度假區(qū)等區(qū)域的度假物業(yè)，能滿足中高端消費群體用于節(jié)假日或帶薪度假時的中短期居住。
4)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)
指各類地處旅游城市、著名旅游風(fēng)景區(qū)、國家或省級旅游度假區(qū)的度假類酒店和旅游星級酒店等，酒店客房以產(chǎn)權(quán)分割銷售，投資者購買客房產(chǎn)權(quán)，再返租或委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，能滿足中產(chǎn)消費群體通過購買酒店產(chǎn)權(quán)獲取經(jīng)營收益和物業(yè)保值增值。并通過管理公司每年贈與一定時段的免費入住權(quán)，滿足度假住宿需求。
二、總則
1、服務(wù)功能定位原則
1)以“國民旅游休閑綱要”強制帶薪休假制度實施為導(dǎo)向，迎合日益增長的度假旅游市場需求，彌補國內(nèi)適合七天以上，一年以內(nèi)中短期和中長期旅居度假產(chǎn)品的空缺;
2)堅持以滿足度假旅游市場需求為準(zhǔn)則,以實現(xiàn)中等收入以上人士及家庭旅游地產(chǎn)投資和度假消費升級為導(dǎo)向，準(zhǔn)確定義旅游地產(chǎn)的服務(wù)功能;
3)立足促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟發(fā)展,服務(wù)地方政府結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)，實施新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、土地出讓等重大決策;
4)幫助開發(fā)商擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，從實現(xiàn)度假旅游服務(wù)功能的角度，重視項目的選址、整體規(guī)劃，環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)品定位、度假配套和運營管理服務(wù)。
2、項目細(xì)分劃分原則
1)以中等收入以上人士及家庭購置旅游地產(chǎn)物業(yè)用于度假、養(yǎng)生和不動產(chǎn)投資理財需求為導(dǎo)向，確定細(xì)分項目的各項參數(shù)指標(biāo);
2)以實現(xiàn)旅游地產(chǎn)度假、養(yǎng)生和投資三大屬性為基礎(chǔ)，區(qū)分不同物業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、服務(wù)配套和運營管理模式;
3)由若干細(xì)分項目組合的旅游綜合體項目，需嚴(yán)格按照各細(xì)分物業(yè)的參數(shù)指標(biāo)加以區(qū)別劃分。大型旅游綜合體項目的旅游功能配套和生活設(shè)施配套可以共享;
4)除非本標(biāo)準(zhǔn)有更高要求，項目的建筑、附屬設(shè)施、服務(wù)項目和運行管理必須符合安全、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等現(xiàn)行的國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。
三、基本要求
1、物業(yè)用途
1)適合中(健康)老年人用于生態(tài)養(yǎng)生、度假式養(yǎng)老、候鳥式過冬或避暑等季節(jié)性度假居住;或適合中高端消費群體用于周末和節(jié)假日期間,遠(yuǎn)離城市喧囂的休閑度假居住;
2)適合廣大中等以上收入人士及家庭的度假旅游不動產(chǎn)投資理財。
2、區(qū)域選址條件
1)具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,著名景區(qū)、國家級或升級旅游度假區(qū)等適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節(jié)養(yǎng)生度假;或距離中心城市1-2小時車程生活圈內(nèi),周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的城郊結(jié)合部、著名景區(qū)周邊或旅游小鎮(zhèn)等區(qū)域;
2)項目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機場、高鐵、火車和高速)和項目處。
3、資源條件與規(guī)劃
1)項目所在區(qū)域至少具備一種獨特的旅游資源，如濱海資源，湖河資源， 森林資源，主題公園，溫泉資源等;
2)項目規(guī)劃結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋暮妥匀毁Y源環(huán)境，具備獨特的建筑風(fēng)格和園林景觀，生態(tài)環(huán)境良好，綠化美化措施多樣，植物種類比較豐富。綠化率至少達(dá)到35%以上，空氣質(zhì)量不低于國家二級標(biāo)準(zhǔn)。
4、房屋及設(shè)施
1)房屋應(yīng)按套型設(shè)計，套內(nèi)空間和設(shè)施應(yīng)能滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的基本要求。應(yīng)滿足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲要求;
2)一般公寓房為：一房一廳或兩房一廳，建筑面積60-75平方米左右;別墅在200平方米左右，每套公寓或別墅應(yīng)設(shè)臥室、起居室(廳)、陽臺、廚房和衛(wèi)生間等基本空間;產(chǎn)權(quán)式酒店客房達(dá)到國家旅游局星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn);
3)房屋須達(dá)到精裝修標(biāo)準(zhǔn)(或提供裝修菜單)，并配有全套的家具電器,包括冰箱、微波爐、咖啡機、電熱壺、廚房器具和餐具等、電視/衛(wèi)星或有線電視、國內(nèi)、外直線電話和空調(diào)/暖氣;
4)中短期度假物業(yè)和產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的房間、商業(yè)設(shè)施和公共區(qū)域須按照經(jīng)營性物業(yè)的消防要求，配置煙感和噴淋裝置。
5、項目自身配套
1)項目本身應(yīng)根據(jù)住戶的人數(shù)規(guī)模，配備業(yè)主會所，并提供前臺接待區(qū)域、商務(wù)中心、多功能廳或會議室、各類餐飲、圖書閱覽、康樂(健身房、棋牌室、室內(nèi)體育活動)等服務(wù)設(shè)施;
2)物業(yè)小區(qū)內(nèi)應(yīng)至少提供1-2項戶外運動和文化娛樂場所，如游泳池、休閑健身廣場、兒童活動場等;
3)物業(yè)小區(qū)內(nèi)必須具備簡單的醫(yī)療服務(wù)，包括健康體檢和一般病情的診斷和治療;
4)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)不需要遵從本條款的2-3條，可參照旅游星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)。
6、周邊生活配套
1)項目20分鐘車程范圍內(nèi)的生活配套包括基本的文化、體育、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂等設(shè)施;
2)項目所在區(qū)域附近20分鐘車程范圍內(nèi)必須具有能提供預(yù)防，醫(yī)療、保健、康復(fù)服務(wù)的一級醫(yī)院;
3)項目附近應(yīng)具有餐廳，大型超市，24小時便利店，中等農(nóng)貿(mào)市場，郵政局，快遞，商業(yè)銀行，干洗店等相關(guān)商業(yè)服務(wù)設(shè)施;
4)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)不在本條款的限制范圍內(nèi)。
7、商業(yè)模式
1)購房者在簽訂商品房購房合同的同時，開發(fā)商必須指定專業(yè)物管公司與業(yè)主簽訂物業(yè)管理協(xié)議，物管公司必須承諾的服務(wù)內(nèi)容除基礎(chǔ)物業(yè)管理外，還須為業(yè)主提供酒店式客房服務(wù)和社區(qū)服務(wù)，以及業(yè)主物業(yè)空置時的委托租賃服務(wù);
2)中短期度假物業(yè)和產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，在投資者購買房屋產(chǎn)權(quán)的同時，需確認(rèn)專業(yè)的酒店管理公司，業(yè)主可返租或委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，能滿足中產(chǎn)消費群體通過酒店經(jīng)營獲取經(jīng)營收益和物業(yè)保值增值。一般情況下管理公司為小業(yè)主提供每年10天-30天左右的免費入住權(quán)益，以此兼顧投資者的度假居住需求。
8、物業(yè)運營管理
1)由一家取得國家住建部要求的相應(yīng)級別政府主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)，并具有經(jīng)營服務(wù)能力的物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)酒店管理公司提供包括基礎(chǔ)物業(yè)管理在內(nèi)的統(tǒng)一運營管理服務(wù);
2)管理公司除按照基本物業(yè)管理的部門設(shè)置外，須設(shè)置業(yè)主委托服務(wù)中心、客房服務(wù)部和市場推廣部等部門;
3)物業(yè)小區(qū)需成立業(yè)主委員會，決定物業(yè)管理公司的任免，并對物業(yè)經(jīng)營、服務(wù)品質(zhì)和財務(wù)管理等進(jìn)行監(jiān)督。
四、細(xì)分項目劃分條件
(一)“候鳥”型度假物業(yè)
1、業(yè)主度假服務(wù)
1)物管公司須為業(yè)主度假居住時提供包括接送、房屋清掃、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù)等家政服務(wù);
2)為老年人提供包括養(yǎng)生、保健、旅游、運動和娛樂等社區(qū)服務(wù)文化生活服務(wù)。
2、業(yè)主物業(yè)代辦服務(wù)
公共性服務(wù)收費(物管費)、公眾代辦性服務(wù)收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù)。
3、業(yè)主空置物業(yè)委托租賃服務(wù)
1)物管公司須建立完善的業(yè)主空置物業(yè)委托租賃誠信體系和收益分配機制，將業(yè)主物業(yè)、社區(qū)的度假配套設(shè)施和物管公司提供的客房和社區(qū)服務(wù)組合成旅居度假產(chǎn)品，面向中短期(7天以上，30天以內(nèi))和中長期(30天以上)候鳥式旅居度假市場經(jīng)營;
2)物管公司需制定標(biāo)準(zhǔn)化的旅居度假產(chǎn)品運營手冊，建立專業(yè)的管理團(tuán)隊，保證旅居度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)，形成良好的市場品牌;
3)物管公司應(yīng)積極開拓旅居度假產(chǎn)品銷售渠道，確保業(yè)主空置物業(yè)的租賃收益。
4、度假租賃客戶服務(wù)
物管公司為所有租賃客戶提供與業(yè)主度假自住時同等的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)“5+2”生活度假物業(yè)
1、業(yè)主度假服務(wù)
1)保姆式家政服務(wù)：家居清潔維護(hù)服務(wù)，車輛清洗，家電維修，代請保姆、鐘點工、送、訂餐服務(wù)，報刊訂閱服務(wù)，代訂鮮花、賀卡服務(wù)，自動洗衣、衣服熨燙服務(wù)，代辦各類宴會(日常家宴、壽宴、生日宴、婚宴)服務(wù);
2)社區(qū)服務(wù)：為老年人提供，包括組織養(yǎng)生、保健、運動和娛樂等文化生活服務(wù);
3)物業(yè)代辦服務(wù)：公共性服務(wù)收費(物管費)、公眾代辦性服務(wù)收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù);
4)特約家庭醫(yī)療保健服務(wù)(特約家庭醫(yī)生、上門體檢、各科醫(yī)生專家上門咨詢服務(wù)、電話醫(yī)療保健咨詢服務(wù)等)。
2、業(yè)主空置物業(yè)委托租賃服務(wù)
1)物管公司須建立完善的業(yè)主空置物業(yè)委托租賃誠信體系和收益分配機制，將業(yè)主物業(yè)、社區(qū)的度假配套設(shè)施和物管公司提供的客房和社區(qū)服務(wù)組合成旅居度假產(chǎn)品，面向中短期(7天以上，30天以內(nèi))和中長期(30天以上)旅居度假市場經(jīng)營;
2)物管公司需制定標(biāo)準(zhǔn)化的旅居度假產(chǎn)品運營手冊，保證旅居度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)，形成良好的市場品牌;
3)物管公司應(yīng)積極開拓旅居度假產(chǎn)品銷售渠道，確保業(yè)主空置物業(yè)的租賃收益。
3、度假租賃客戶服務(wù)
物管公司為所有租賃客戶提供與業(yè)主度假自住時同等的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
(三)中短期度假物業(yè)
1、業(yè)主服務(wù)
1)成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會和監(jiān)事會成員由開發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會代表組成，共同監(jiān)督酒店管理公司的經(jīng)營和管理，保障投資者的利益;
2)管理公司應(yīng)按照中華人民共和國的財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營管理方面的各類質(zhì)詢，定期向業(yè)主通報物業(yè)的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績;
3)成立業(yè)主服務(wù)中心，處理與業(yè)主的關(guān)系，并接受業(yè)主的免費入住預(yù)訂和其它委托服務(wù)。
2、住店客人服務(wù)
參照國內(nèi)旅游星級酒店常規(guī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
(四)產(chǎn)權(quán)式酒店
1、業(yè)主服務(wù)
1)成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會和監(jiān)事會成員由開發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會代表組成，共同監(jiān)督酒店管理公司的經(jīng)營和管理，保障投資者的利益;
2)管理公司應(yīng)按照中華人民共和國的財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營管理方面的各類質(zhì)詢，定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績;
3)成立業(yè)主服務(wù)中心，處理與業(yè)主的關(guān)系，并接受業(yè)主的免費入住預(yù)訂和其它委托服務(wù)。
2、住店客人服務(wù)
參照國內(nèi)旅游星級酒店常規(guī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
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