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一、簡(jiǎn)介

1、旅游地產(chǎn)定義

旅游地產(chǎn)是以度假旅游市場(chǎng)、生態(tài)環(huán)境與土地資源為基礎(chǔ)，以中等收入以上人士及家庭對(duì)度假、養(yǎng)生和度假住宿業(yè)投資需求為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)業(yè)商品房建設(shè)和出售模式，通過(guò)配備相應(yīng)的度假服務(wù)設(shè)施和提供專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，能滿(mǎn)足社會(huì)各類(lèi)群體對(duì)度假、養(yǎng)生和投資等多元化度假旅游產(chǎn)品需求的綜合型度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式。

2、旅游地產(chǎn)物業(yè)細(xì)分

1)5+2生活度假物業(yè)

指地處區(qū)域中心城市1-2小時(shí)車(chē)程生活圈內(nèi),周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的度假住宿物業(yè)，能滿(mǎn)足中高端消費(fèi)群體用于周末和節(jié)假日期間,遠(yuǎn)離城市喧囂的休閑度假居住，以及此類(lèi)家庭中健康老人常年用于養(yǎng)生和養(yǎng)老居住。

2)“候鳥(niǎo)型”度假物業(yè)

指地處具備較強(qiáng)氣候差異性的宜居型旅游城市,如適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節(jié)養(yǎng)生度假的“候鳥(niǎo)”型度假物業(yè)，能滿(mǎn)足中(健康)老年人用于生態(tài)養(yǎng)生、度假式養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式過(guò)冬或避暑等季節(jié)性度假居住。

3)中短期度假物業(yè)

指地處著名旅游城市、旅游景區(qū)周邊、國(guó)家或省級(jí)旅游度假區(qū)等區(qū)域的度假物業(yè)，能滿(mǎn)足中高端消費(fèi)群體用于節(jié)假日或帶薪度假時(shí)的中短期居住。

4)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)

指各類(lèi)地處旅游城市、著名旅游風(fēng)景區(qū)、國(guó)家或省級(jí)旅游度假區(qū)的度假類(lèi)酒店和旅游星級(jí)酒店等，酒店客房以產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，投資者購(gòu)買(mǎi)客房產(chǎn)權(quán)，再返租或委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，能滿(mǎn)足中產(chǎn)消費(fèi)群體通過(guò)購(gòu)買(mǎi)酒店產(chǎn)權(quán)獲取經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)保值增值。并通過(guò)管理公司每年贈(zèng)與一定時(shí)段的免費(fèi)入住權(quán)，滿(mǎn)足度假住宿需求。

二、總則

1、服務(wù)功能定位原則

1)以“國(guó)民旅游休閑綱要”強(qiáng)制帶薪休假制度實(shí)施為導(dǎo)向，迎合日益增長(zhǎng)的度假旅游市場(chǎng)需求，彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)適合七天以上，一年以?xún)?nèi)中短期和中長(zhǎng)期旅居度假產(chǎn)品的空缺;

2)堅(jiān)持以滿(mǎn)足度假旅游市場(chǎng)需求為準(zhǔn)則,以實(shí)現(xiàn)中等收入以上人士及家庭旅游地產(chǎn)投資和度假消費(fèi)升級(jí)為導(dǎo)向，準(zhǔn)確定義旅游地產(chǎn)的服務(wù)功能;

3)立足促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展,服務(wù)地方政府結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)，實(shí)施新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、土地出讓等重大決策;

4)幫助開(kāi)發(fā)商擺脫傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式，從實(shí)現(xiàn)度假旅游服務(wù)功能的角度，重視項(xiàng)目的選址、整體規(guī)劃，環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)品定位、度假配套和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

2、項(xiàng)目細(xì)分劃分原則

1)以中等收入以上人士及家庭購(gòu)置旅游地產(chǎn)物業(yè)用于度假、養(yǎng)生和不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求為導(dǎo)向，確定細(xì)分項(xiàng)目的各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo);

2)以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)度假、養(yǎng)生和投資三大屬性為基礎(chǔ)，區(qū)分不同物業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、服務(wù)配套和運(yùn)營(yíng)管理模式;

3)由若干細(xì)分項(xiàng)目組合的旅游綜合體項(xiàng)目，需嚴(yán)格按照各細(xì)分物業(yè)的參數(shù)指標(biāo)加以區(qū)別劃分。大型旅游綜合體項(xiàng)目的旅游功能配套和生活設(shè)施配套可以共享;

4)除非本標(biāo)準(zhǔn)有更高要求，項(xiàng)目的建筑、附屬設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和運(yùn)行管理必須符合安全、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。

三、基本要求

1、物業(yè)用途

1)適合中(健康)老年人用于生態(tài)養(yǎng)生、度假式養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式過(guò)冬或避暑等季節(jié)性度假居住;或適合中高端消費(fèi)群體用于周末和節(jié)假日期間,遠(yuǎn)離城市喧囂的休閑度假居住;

2)適合廣大中等以上收入人士及家庭的度假旅游不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)。

2、區(qū)域選址條件

1)具備較強(qiáng)氣候差異性的宜居型旅游城市,著名景區(qū)、國(guó)家級(jí)或升級(jí)旅游度假區(qū)等適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節(jié)養(yǎng)生度假;或距離中心城市1-2小時(shí)車(chē)程生活圈內(nèi),周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的城郊結(jié)合部、著名景區(qū)周邊或旅游小鎮(zhèn)等區(qū)域;

2)項(xiàng)目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機(jī)場(chǎng)、高鐵、火車(chē)和高速)和項(xiàng)目處。

3、資源條件與規(guī)劃

1)項(xiàng)目所在區(qū)域至少具備一種獨(dú)特的旅游資源，如濱海資源，湖河資源， 森林資源，主題公園，溫泉資源等;

2)項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋暮妥匀毁Y源環(huán)境，具備獨(dú)特的建筑風(fēng)格和園林景觀(guān)，生態(tài)環(huán)境良好，綠化美化措施多樣，植物種類(lèi)比較豐富。綠化率至少達(dá)到35%以上，空氣質(zhì)量不低于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

4、房屋及設(shè)施

1)房屋應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，套內(nèi)空間和設(shè)施應(yīng)能滿(mǎn)足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的基本要求。應(yīng)滿(mǎn)足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲要求;

2)一般公寓房為：一房一廳或兩房一廳，建筑面積60-75平方米左右;別墅在200平方米左右，每套公寓或別墅應(yīng)設(shè)臥室、起居室(廳)、陽(yáng)臺(tái)、廚房和衛(wèi)生間等基本空間;產(chǎn)權(quán)式酒店客房達(dá)到國(guó)家旅游局星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn);

3)房屋須達(dá)到精裝修標(biāo)準(zhǔn)(或提供裝修菜單)，并配有全套的家具電器,包括冰箱、微波爐、咖啡機(jī)、電熱壺、廚房器具和餐具等、電視/衛(wèi)星或有線(xiàn)電視、國(guó)內(nèi)、外直線(xiàn)電話(huà)和空調(diào)/暖氣;

4)中短期度假物業(yè)和產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的房間、商業(yè)設(shè)施和公共區(qū)域須按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的消防要求，配置煙感和噴淋裝置。

5、項(xiàng)目自身配套

1)項(xiàng)目本身應(yīng)根據(jù)住戶(hù)的人數(shù)規(guī)模，配備業(yè)主會(huì)所，并提供前臺(tái)接待區(qū)域、商務(wù)中心、多功能廳或會(huì)議室、各類(lèi)餐飲、圖書(shū)閱覽、康樂(lè)(健身房、棋牌室、室內(nèi)體育活動(dòng))等服務(wù)設(shè)施;

2)物業(yè)小區(qū)內(nèi)應(yīng)至少提供1-2項(xiàng)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所，如游泳池、休閑健身廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)等;

3)物業(yè)小區(qū)內(nèi)必須具備簡(jiǎn)單的醫(yī)療服務(wù)，包括健康體檢和一般病情的診斷和治療;

4)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)不需要遵從本條款的2-3條，可參照旅游星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。

6、周邊生活配套

1)項(xiàng)目20分鐘車(chē)程范圍內(nèi)的生活配套包括基本的文化、體育、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)等設(shè)施;

2)項(xiàng)目所在區(qū)域附近20分鐘車(chē)程范圍內(nèi)必須具有能提供預(yù)防，醫(yī)療、保健、康復(fù)服務(wù)的一級(jí)醫(yī)院;

3)項(xiàng)目附近應(yīng)具有餐廳，大型超市，24小時(shí)便利店，中等農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，郵政局，快遞，商業(yè)銀行，干洗店等相關(guān)商業(yè)服務(wù)設(shè)施;

4)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)不在本條款的限制范圍內(nèi)。

7、商業(yè)模式

1)購(gòu)房者在簽訂商品房購(gòu)房合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須指定專(zhuān)業(yè)物管公司與業(yè)主簽訂物業(yè)管理協(xié)議，物管公司必須承諾的服務(wù)內(nèi)容除基礎(chǔ)物業(yè)管理外，還須為業(yè)主提供酒店式客房服務(wù)和社區(qū)服務(wù)，以及業(yè)主物業(yè)空置時(shí)的委托租賃服務(wù);

2)中短期度假物業(yè)和產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，在投資者購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，需確認(rèn)專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司，業(yè)主可返租或委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，能滿(mǎn)足中產(chǎn)消費(fèi)群體通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)保值增值。一般情況下管理公司為小業(yè)主提供每年10天-30天左右的免費(fèi)入住權(quán)益，以此兼顧投資者的度假居住需求。

8、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理

1)由一家取得國(guó)家住建部要求的相應(yīng)級(jí)別政府主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)，并具有經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力的物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)酒店管理公司提供包括基礎(chǔ)物業(yè)管理在內(nèi)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理服務(wù);

2)管理公司除按照基本物業(yè)管理的部門(mén)設(shè)置外，須設(shè)置業(yè)主委托服務(wù)中心、客房服務(wù)部和市場(chǎng)推廣部等部門(mén);

3)物業(yè)小區(qū)需成立業(yè)主委員會(huì)，決定物業(yè)管理公司的任免，并對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)品質(zhì)和財(cái)務(wù)管理等進(jìn)行監(jiān)督。

四、細(xì)分項(xiàng)目劃分條件

(一)“候鳥(niǎo)”型度假物業(yè)

1、業(yè)主度假服務(wù)

1)物管公司須為業(yè)主度假居住時(shí)提供包括接送、房屋清掃、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù)等家政服務(wù);

2)為老年人提供包括養(yǎng)生、保健、旅游、運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)等社區(qū)服務(wù)文化生活服務(wù)。

2、業(yè)主物業(yè)代辦服務(wù)

公共性服務(wù)收費(fèi)(物管費(fèi))、公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費(fèi)、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù)。

3、業(yè)主空置物業(yè)委托租賃服務(wù)

1)物管公司須建立完善的業(yè)主空置物業(yè)委托租賃誠(chéng)信體系和收益分配機(jī)制，將業(yè)主物業(yè)、社區(qū)的度假配套設(shè)施和物管公司提供的客房和社區(qū)服務(wù)組合成旅居度假產(chǎn)品，面向中短期(7天以上，30天以?xún)?nèi))和中長(zhǎng)期(30天以上)候鳥(niǎo)式旅居度假市場(chǎng)經(jīng)營(yíng);

2)物管公司需制定標(biāo)準(zhǔn)化的旅居度假產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，建立專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，保證旅居度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)，形成良好的市場(chǎng)品牌;

3)物管公司應(yīng)積極開(kāi)拓旅居度假產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道，確保業(yè)主空置物業(yè)的租賃收益。

4、度假租賃客戶(hù)服務(wù)

物管公司為所有租賃客戶(hù)提供與業(yè)主度假自住時(shí)同等的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

(二)“5+2”生活度假物業(yè)

1、業(yè)主度假服務(wù)

1)保姆式家政服務(wù)：家居清潔維護(hù)服務(wù)，車(chē)輛清洗，家電維修，代請(qǐng)保姆、鐘點(diǎn)工、送、訂餐服務(wù)，報(bào)刊訂閱服務(wù)，代訂鮮花、賀卡服務(wù)，自動(dòng)洗衣、衣服熨燙服務(wù)，代辦各類(lèi)宴會(huì)(日常家宴、壽宴、生日宴、婚宴)服務(wù);

2)社區(qū)服務(wù)：為老年人提供，包括組織養(yǎng)生、保健、運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)等文化生活服務(wù);

3)物業(yè)代辦服務(wù)：公共性服務(wù)收費(fèi)(物管費(fèi))、公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費(fèi)、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù);

4)特約家庭醫(yī)療保健服務(wù)(特約家庭醫(yī)生、上門(mén)體檢、各科醫(yī)生專(zhuān)家上門(mén)咨詢(xún)服務(wù)、電話(huà)醫(yī)療保健咨詢(xún)服務(wù)等)。

2、業(yè)主空置物業(yè)委托租賃服務(wù)

1)物管公司須建立完善的業(yè)主空置物業(yè)委托租賃誠(chéng)信體系和收益分配機(jī)制，將業(yè)主物業(yè)、社區(qū)的度假配套設(shè)施和物管公司提供的客房和社區(qū)服務(wù)組合成旅居度假產(chǎn)品，面向中短期(7天以上，30天以?xún)?nèi))和中長(zhǎng)期(30天以上)旅居度假市場(chǎng)經(jīng)營(yíng);

2)物管公司需制定標(biāo)準(zhǔn)化的旅居度假產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，保證旅居度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)，形成良好的市場(chǎng)品牌;

3)物管公司應(yīng)積極開(kāi)拓旅居度假產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道，確保業(yè)主空置物業(yè)的租賃收益。

3、度假租賃客戶(hù)服務(wù)

物管公司為所有租賃客戶(hù)提供與業(yè)主度假自住時(shí)同等的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

(三)中短期度假物業(yè)

1、業(yè)主服務(wù)

1)成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員由開(kāi)發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會(huì)代表組成，共同監(jiān)督酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)和管理，保障投資者的利益;

2)管理公司應(yīng)按照中華人民共和國(guó)的財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度面向業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)管理方面的各類(lèi)質(zhì)詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并接受業(yè)主書(shū)面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);

3)成立業(yè)主服務(wù)中心，處理與業(yè)主的關(guān)系，并接受業(yè)主的免費(fèi)入住預(yù)訂和其它委托服務(wù)。

2、住店客人服務(wù)

參照國(guó)內(nèi)旅游星級(jí)酒店常規(guī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

(四)產(chǎn)權(quán)式酒店

1、業(yè)主服務(wù)

1)成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員由開(kāi)發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會(huì)代表組成，共同監(jiān)督酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)和管理，保障投資者的利益;

2)管理公司應(yīng)按照中華人民共和國(guó)的財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度面向業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)管理方面的各類(lèi)質(zhì)詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況，并接受業(yè)主書(shū)面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);

3)成立業(yè)主服務(wù)中心，處理與業(yè)主的關(guān)系，并接受業(yè)主的免費(fèi)入住預(yù)訂和其它委托服務(wù)。

2、住店客人服務(wù)

參照國(guó)內(nèi)旅游星級(jí)酒店常規(guī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。