產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)暴利來臨 利潤最高達800%
發(fā)布時間：2013-12-16 點擊：45
? 隨著住宅房地產(chǎn)市場暴利時代結(jié)束，一眾房企也將各自目光瞄向不同的房地產(chǎn)細分市場。
??昨日，在深圳舉行的第十五屆中國住交會上，與以往住宅唱主角的場面不同的是，包括實體經(jīng)濟密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、具有極大社會屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)以及文化地產(chǎn) 在內(nèi)的房地產(chǎn)細分領(lǐng)域已經(jīng)站上了舞臺中央。證券時報記者采訪多位房企高層人士預(yù)計，未來會有更多房企布局一些新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
??坤鼎投資總裁邱明認為，房地產(chǎn)未來將朝著產(chǎn)品多元化、行業(yè)多元化方向發(fā)展?！斑@個行業(yè)已經(jīng)慢慢擺脫對最早高暴利住宅的依賴，未來這個行業(yè)專業(yè)化會更加明顯，每一個細分領(lǐng)域的附加值會提高，以后各個專業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)更多機會。”
??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)暴利來臨
??“坦白地說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前近三年發(fā)展得非?？?，而且非常暴利。”邱明坦言。在他眼中，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時代則剛剛來臨。他認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一細分領(lǐng)域，目前是中國房地產(chǎn)行業(yè)里唯一由企業(yè)掌控主動權(quán)的領(lǐng)域，是唯一不求政府的行業(yè)。
??他認為，一方面，地方政府對于政績的渴求，成就了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)近兩年高速發(fā)展。另一方面，在客戶方面，大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的需求也使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求。“產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)本身不在于房子蓋成什么樣，是在于把誰招進那個房子里來，這個企業(yè)能給地區(qū)帶來什么樣的產(chǎn)值，經(jīng)濟效益、稅收、就業(yè)和區(qū)域產(chǎn)業(yè)的拉動，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 的核心?！?邱明稱。
??不過邱明坦言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，在過去幾年中經(jīng)過了很漫長的痛苦艱辛?！斑@幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)了，近三四年自有資金投入的年平均回報率達到700%到800%，這是暴利?！彼毖?。
??事實上，記者采訪不少參展房企發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)認為中國房地產(chǎn)發(fā)展路徑正發(fā)生深刻變化。不少房企人士表示，將加強對接城市價值地塊，以及聯(lián)絡(luò)海內(nèi)外的資本，尋找優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資項目，重點關(guān)注代表產(chǎn)業(yè)方向的技術(shù)、產(chǎn)品。
??在上述人士看來，在相比過去，現(xiàn)在各地政府更注重產(chǎn)業(yè)與城市共榮，希望用地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)的載體，帶來源源不斷的財政收入，而且國家層面也在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級方面強調(diào)得更多。
??養(yǎng)老地產(chǎn)需合理模式
??除了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)外，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域也受到各路資本的青睞。包括萬科、遠洋、綠城、保利、首創(chuàng)置業(yè)、復(fù)興等大牌房企早已亮出各自的“養(yǎng)老計劃牌”，爭相進入這一領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有超過80家房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也已超過百個。
??國泰君安一份研報曾計算，如果2035年到達養(yǎng)老地產(chǎn)均衡水平，如果選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的長者占比達到15%，也就意味著2014年至2035年間，養(yǎng)老地產(chǎn)需新增總建筑面積高達21.72億平方米。
??值得注意的是，除了各類型房企紛紛介入外，險資正加緊步伐在養(yǎng)老地產(chǎn)市場跑馬圈地。資料顯示，泰康人壽、新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，全面展開養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運營。
??太陽城集團董事局主席朱鳳泊對此略有擔(dān)憂。在他看來，各路資本介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，已經(jīng)彰顯這一細分領(lǐng)域的未來價值，不過，這也會為這個朝陽行業(yè)帶來新的 問題?！白畲蟮膯栴}就是不管有沒有商業(yè)模式、不管這個地方有沒有需求，以后會不會有老人來，如何來把老人的需求服務(wù)做起來，這些都不去考慮，就像前十幾年 開始拿地做普通房地產(chǎn)似的迅速拿地做養(yǎng)老地產(chǎn)?！彼寡浴?/span>
??“在某些三四線城市，某些區(qū)域總共才有幾萬人口，也要做一個幾百畝地的養(yǎng)老綜合體。”朱鳳泊坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)核心價值在于項目的價格定位以及所對應(yīng)的服務(wù)需求，“如果最終還原成為整塊賣房子、賣保險產(chǎn)品回籠資金，就偏離了養(yǎng)老地產(chǎn)本身商業(yè)模式”。
??文化地產(chǎn)機遇初現(xiàn)
??值得一提的是，今年以來龍頭房企紛紛回歸一二線城市，這是否意味著三四線城市房地產(chǎn)陷入投資價值匱乏的境地？
??歌華中奧總裁吳振錦認為，在三四線城市住宅市場和商業(yè)市場接近飽和的背景下，文化地產(chǎn)反而出現(xiàn)一定機遇?！叭木€城市住宅修建完成后，緊接著便會有相應(yīng)設(shè)施跟進，而這個過程中，文體設(shè)施必不可少?！?/span>
??此外，不少一線城市舊改項目，完成后政府需要配建文化體育場館，文體地產(chǎn)同樣出現(xiàn)投資機會。吳振錦舉例稱，上海方面規(guī)定10萬人以上的社區(qū)要重新建造1 萬平方米以上的文化設(shè)施、6000平方米以上的體育設(shè)施?！吧虾２⒎莻€案，目前國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比，相當(dāng)滯后，而滯后就意味著這個行業(yè)存在投資價 值?！?/span>
??事實上，近年來不少房企已經(jīng)介入文化地產(chǎn)。鳳凰股份盈利模式便是以文化經(jīng)營與文化消費為中心，同時推進周邊商、住項目開發(fā)。該公司主要方向為通過文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，為國有大型書城及多元文化的窗口陣地建設(shè)提供支持，為“文化大發(fā)展大繁榮”提供急需的硬件支撐。
??不過，文化地產(chǎn)雖然載體是地產(chǎn)，但文化才是價值核心。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，文化地產(chǎn)不需要僅把文化當(dāng)做“脂粉”的房企，如果房企僥幸進入這個領(lǐng)域，即使能夠開發(fā)出文化地產(chǎn)的殼子，最終也不過成為爛尾樓，無法實現(xiàn)資源整合、價值最大化的作用。
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