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?   隨著住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代結(jié)束，一眾房企也將各自目光瞄向不同的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。

??昨日，在深圳舉行的第十五屆中國(guó)住交會(huì)上，與以往住宅唱主角的場(chǎng)面不同的是，包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、具有極大社會(huì)屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)以及文化地產(chǎn) 在內(nèi)的房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域已經(jīng)站上了舞臺(tái)中央。證券時(shí)報(bào)記者采訪多位房企高層人士預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)有更多房企布局一些新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 

??坤鼎投資總裁邱明認(rèn)為，房地產(chǎn)未來(lái)將朝著產(chǎn)品多元化、行業(yè)多元化方向發(fā)展?！斑@個(gè)行業(yè)已經(jīng)慢慢擺脫對(duì)最早高暴利住宅的依賴，未來(lái)這個(gè)行業(yè)專業(yè)化會(huì)更加明顯，每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的附加值會(huì)提高，以后各個(gè)專業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。”

??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)暴利來(lái)臨

??“坦白地說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前近三年發(fā)展得非常快，而且非常暴利?！鼻衩魈寡?。在他眼中，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過(guò)去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代則剛剛來(lái)臨。他認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一細(xì)分領(lǐng)域，目前是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里唯一由企業(yè)掌控主動(dòng)權(quán)的領(lǐng)域，是唯一不求政府的行業(yè)。

??他認(rèn)為，一方面，地方政府對(duì)于政績(jī)的渴求，成就了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)近兩年高速發(fā)展。另一方面，在客戶方面，大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求也使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求?！爱a(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)本身不在于房子蓋成什么樣，是在于把誰(shuí)招進(jìn)那個(gè)房子里來(lái)，這個(gè)企業(yè)能給地區(qū)帶來(lái)什么樣的產(chǎn)值，經(jīng)濟(jì)效益、稅收、就業(yè)和區(qū)域產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 的核心。” 邱明稱。

??不過(guò)邱明坦言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，在過(guò)去幾年中經(jīng)過(guò)了很漫長(zhǎng)的痛苦艱辛。“這幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)了，近三四年自有資金投入的年平均回報(bào)率達(dá)到700%到800%，這是暴利?！彼毖?。

??事實(shí)上，記者采訪不少參展房企發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展路徑正發(fā)生深刻變化。不少房企人士表示，將加強(qiáng)對(duì)接城市價(jià)值地塊，以及聯(lián)絡(luò)海內(nèi)外的資本，尋找優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注代表產(chǎn)業(yè)方向的技術(shù)、產(chǎn)品。

??在上述人士看來(lái)，在相比過(guò)去，現(xiàn)在各地政府更注重產(chǎn)業(yè)與城市共榮，希望用地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)的載體，帶來(lái)源源不斷的財(cái)政收入，而且國(guó)家層面也在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)方面強(qiáng)調(diào)得更多。

??養(yǎng)老地產(chǎn)需合理模式

??除了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)外，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域也受到各路資本的青睞。包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠城、保利、首創(chuàng)置業(yè)、復(fù)興等大牌房企早已亮出各自的“養(yǎng)老計(jì)劃牌”，爭(zhēng)相進(jìn)入這一領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也已超過(guò)百個(gè)。

??國(guó)泰君安一份研報(bào)曾計(jì)算，如果2035年到達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)均衡水平，如果選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)者占比達(dá)到15%，也就意味著2014年至2035年間，養(yǎng)老地產(chǎn)需新增總建筑面積高達(dá)21.72億平方米。

??值得注意的是，除了各類型房企紛紛介入外，險(xiǎn)資正加緊步伐在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)跑馬圈地。資料顯示，泰康人壽、新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，全面展開(kāi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)。

??太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊對(duì)此略有擔(dān)憂。在他看來(lái)，各路資本介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)彰顯這一細(xì)分領(lǐng)域的未來(lái)價(jià)值，不過(guò)，這也會(huì)為這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)帶來(lái)新的 問(wèn)題?！白畲蟮膯?wèn)題就是不管有沒(méi)有商業(yè)模式、不管這個(gè)地方有沒(méi)有需求，以后會(huì)不會(huì)有老人來(lái)，如何來(lái)把老人的需求服務(wù)做起來(lái)，這些都不去考慮，就像前十幾年 開(kāi)始拿地做普通房地產(chǎn)似的迅速拿地做養(yǎng)老地產(chǎn)。”他坦言。

??“在某些三四線城市，某些區(qū)域總共才有幾萬(wàn)人口，也要做一個(gè)幾百畝地的養(yǎng)老綜合體。”朱鳳泊坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)核心價(jià)值在于項(xiàng)目的價(jià)格定位以及所對(duì)應(yīng)的服務(wù)需求，“如果最終還原成為整塊賣房子、賣保險(xiǎn)產(chǎn)品回籠資金，就偏離了養(yǎng)老地產(chǎn)本身商業(yè)模式”。

??文化地產(chǎn)機(jī)遇初現(xiàn)

??值得一提的是，今年以來(lái)龍頭房企紛紛回歸一二線城市，這是否意味著三四線城市房地產(chǎn)陷入投資價(jià)值匱乏的境地？

??歌華中奧總裁吳振錦認(rèn)為，在三四線城市住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)接近飽和的背景下，文化地產(chǎn)反而出現(xiàn)一定機(jī)遇?！叭木€城市住宅修建完成后，緊接著便會(huì)有相應(yīng)設(shè)施跟進(jìn)，而這個(gè)過(guò)程中，文體設(shè)施必不可少。”

??此外，不少一線城市舊改項(xiàng)目，完成后政府需要配建文化體育場(chǎng)館，文體地產(chǎn)同樣出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。吳振錦舉例稱，上海方面規(guī)定10萬(wàn)人以上的社區(qū)要重新建造1 萬(wàn)平方米以上的文化設(shè)施、6000平方米以上的體育設(shè)施?！吧虾２⒎莻€(gè)案，目前國(guó)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比，相當(dāng)滯后，而滯后就意味著這個(gè)行業(yè)存在投資價(jià) 值?！?/span>

??事實(shí)上，近年來(lái)不少房企已經(jīng)介入文化地產(chǎn)。鳳凰股份盈利模式便是以文化經(jīng)營(yíng)與文化消費(fèi)為中心，同時(shí)推進(jìn)周邊商、住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。該公司主要方向?yàn)橥ㄟ^(guò)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，為國(guó)有大型書(shū)城及多元文化的窗口陣地建設(shè)提供支持，為“文化大發(fā)展大繁榮”提供急需的硬件支撐。

??不過(guò)，文化地產(chǎn)雖然載體是地產(chǎn)，但文化才是價(jià)值核心。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，文化地產(chǎn)不需要僅把文化當(dāng)做“脂粉”的房企，如果房企僥幸進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，即使能夠開(kāi)發(fā)出文化地產(chǎn)的殼子，最終也不過(guò)成為爛尾樓，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資源整合、價(jià)值最大化的作用。